深圳居住环境40年变迁:聚焦生活需求 提升品质

时间:2019-09-09        

  从共用卫生间、厨房在过道的筒子楼到带独立卫生间、厨房、大阳台的多功能商品房;从深圳第一个商品房小区到如今丰富的居住产品线;从“有房子住就行”的居住需求到追求宽敞、低密度、大社区的舒适空间;从基本的居住功能到人工智能、5G技术的赋能;从钢筋水泥森林到对绿色建筑的推崇……建市40年来,深圳的房地产一直走在全国前沿,深圳的房企也从未放弃对新型居住产品的创新和探索,并创造出一个个经典的地标。

  深圳特区的前身是宝安县,在改革开放之前,是一个靠捕鱼为生的边陲小镇,当地居民住的是一些破旧的小平房。在设立经济特区之后,深圳靠两万基建兵迅速迈开城市建设的步伐,城市面貌发生了重要改变。

  一条长走廊串连许多单间,上班面对面,下班门对门,人口多,房屋面积小……这种筒子楼对于当时的来深建设者来说,还是比较好的居住环境了。据竞得中国土地“第一拍”的传奇人物骆锦星讲述,1979年3月某一天的下午,他从惠阳到深圳支援建设,被一辆车拉到宝安党校的新园招待所,32个人住进两个大房间,当时深圳居住环境和条件很差,老百姓有句话形容是:南头苍蝇深圳蚊。

  比筒子楼好的是福利房,由原来共用卫生间、厨房在过道的住房形态转变成了带卫生间、厨房的单元房,这种单元房设施相对完备、自成体系,相比原来的筒子楼,居住条件上了一个台阶。

  深圳从福利房到商品房的标志性事件是“中国第一拍”。1987年12月1日,骆锦星作为深圳特区房地产公司总经理,在深圳举行的中国第一场土地拍卖中,代表公司以525万元的价格竞得东晓花园的地皮,这就是中国房地产发展历史上有着标志性意义的“中国第一拍”。此后,东晓花园建成了深圳最大的商品房住宅小区。

  深圳第一个商品房小区楼房东湖丽苑也在土拍后诞生。无论是东湖丽苑还是东晓花园,都已经具备现代小区的雏形。随后,住房开始向楼房、公寓等形态发展,高楼大厦开始拔地而起,一栋栋的小高层住宅遍地开花。住宅的楼层一般不高,大多在7层以下,容积率较低,相比以前的单元房更加舒适宜居。

  经过20年的发展,深圳以商品房为主导的房地产行业已相当成熟。在如今深圳市住建局旗下的深圳房地产信息系统网站上,已成交的一手房按用途分为商业、办公楼、住宅。具体而言,商业又分为商业综合体、酒店等,并衍生出相应的经济形态;办公楼则衍生出联合办公、总部经济等多种形态;住宅的形态更是五花八门,按产品分为普通住宅、改善型住宅等,按户型分为平层、跃层、错层、复式等。

  数据显示,2018年深圳全市本地生产总值24221.98亿元(包含深汕特别合作区),按可比价计算,比上年(下同)增长7.6%。伴随着经济发展,人民的居住需求也发生了改变。面对市场上琳琅满目的居住产品,以前“有房子住就行”的简单居住需求被时代所抛弃,除了偏爱低密度、大社区、大户型的居住产品外,具备优质配套、依山傍海、圈层资源等特质的匠心居所更为深圳市民青睐。

  许家印以2个亿拿下2层高层、马云清场看房、雨神萧敬腾在深圳湾一号买房……这些消息让深圳湾一号声名大噪。从首个样板间面世至今,深圳湾一号作为全深圳顶豪的作品,一直是深圳房价的标杆。

  除了是深圳顶豪圈层的入场券,深圳湾一号的产品设计和装修也颇具吸引力。深圳湾最大的卖点就是海景,除了得天独厚的永久海景之外,深圳湾一号在“看海景”上也别出心裁。为了最大程度上开阔视野,丰富景观,深圳湾一号在阳台的打造上力求景观角度最大化,采用V字形双阳台,视角之和达270度,呈现出一种迎向海景的态势。有业内人士在看房后将之描述为,仿佛驾驶游艇在海中畅游,海景盛宴、葱翠南山与城市景观拥揽于怀,仿佛触手可及。同时,室内吊顶高度达3.6米,让人丝毫不感觉压抑。

  在户型设计上,作为中国三大豪宅之一的深圳湾一号永久看海豪宅,分次推出过户型为200-400㎡、400-900㎡、500-900㎡的大户型公寓。大开间海景房直面一线海天,视野非常开阔,能够俯瞰香港和深圳。在其所属区域,只有深圳湾一号、半岛城邦一期和三期的主业能够享受这永久海景的待遇了。

  而装修方面,用材顶级是自然,更难能可贵的在于用心。深圳湾一号每一件用材都是老板徐航在全世界亲自挑选、试过用过竖起大拇指才带回来的。有一次,徐航带着团队去德国采购材料,在一个厨卫设备的展厅里,徐航怎么都不愿意走,最后同事们是在一个浴缸里找到了他。他说,要认真躺着感受,才知道这款自带按摩功能的浴缸,适不适合中国的买家。当然,后来这款浴缸也出现在第一批深圳湾1号的样板间里。

  kelly hoopen、Yabu Pushelberg、梁志天……每一个名字都在建筑设计界如雷贯耳,这些设计大咖都被徐航请过来设计深圳湾一号。作为承载了自己梦想的作品,徐航比任何人都清楚深圳湾一号要做成什么样子。他对设计师的要求是定制与创新。按照徐航的话,可以给最高的设计费,但是也要做最好的东西。

  在深圳湾一号,再小的细节也经过了多次打磨。从原汁原味的定制级配套到整整2小时的体验式接待流程,再到样板房前沿式的审美搭配,作为深圳湾1号的压轴产品——鹏瑞深圳湾1号莱佛士公寓,也经历了徐航的“灵魂拷问”。www.499877.com

  深圳湾一号之所以经典,在于它的难以复制性。有业内人士慨叹,深圳湾一号让中国的房地产不再冷冰冰,它为城市提供了美好和启示未来的方向。从2009年开始打造深圳湾一号到目前建筑和配套服务的落成,徐航和团队用极致的工匠精神成就了深圳地产的传奇。

  1998年-2008年,华润打造了罗湖华润中心综合体,全球四大会计师事务所进驻华润大厦,奠定了罗湖金融中心的城市地位。2008-2018,华润再一次用十年时间,在BAT环绕、500强云集的后海,打造了华润深圳湾综合体,再一次提高了深圳人的审美标准。

  现代都市人的活动半径三点一线:家、办公室、商场。办公室,占据了职场人一天中近一半时间,好的工作环境无疑能有效提升工作效率,甚至舒缓工作压力。作为深圳办公空间的“封神”之作,深圳华润“春笋”大厦必须有姓名。

  曾经有业内人士说,现在想看深圳最顶级的一批写字楼,要去后海。而就在这样一批顶级写字楼聚集的地方,能一眼看到近400米高的“春笋”。

  在华润置地旗下深圳湾项目落成仪式上,时任华润集团执行董事吴向东回忆道,2012年开工仪式他上台发言,当时引用的是“五岳归来不看山,黄山归来不看岳”,以此表达打造最高品质的愿望决心。“今日看来,我们确实已经竭尽全力,但仍有诸多不足,只能将不能登顶的缺憾,留给后面的同事,希望大家继续努力,创造无愧于个人与时代的新高度。”

  最为直观的是“春笋”圆圆的造型。圆楼之所以少,除了建造困难外,空间的使用也很有挑战。这一点华润早就想到了,“春笋”创新性地采用密柱框架-核心筒结构体系,突破结构挑战,通过梁柱合一,再与幕墙结合,创造出独特的无柱室内空间,最大程度保留了完整的景观面。

  在解决超高层写字楼痛点问题上,“春笋”采用分区垂直交通系统,57台电梯高速运行,1-2区最高梯速可达6m/s。根据初步预估,即使在上班高峰期,等待时间不会超过40秒。在大厦的25、25M层,设有空中大堂,在此可乘电梯转换至高层,人群快速分流,提高垂直通行效率。“春笋”还融入了现代科技元素,在访客系统将引入人脸识别和自动派梯,增加了安全系数和便利性。

  “春笋”打动人心的细节还有很多,细节之处展现的思量和折射出来的光辉正是我们这个时代需要的匠心。

  与商品房形影不离的还有物业。东湖丽苑建成后,成为深圳第一个涉外商品房住宅区,业主以港澳同胞和海外人士为主,急需国外标准的物业管理服务。为了配合小区物业管理,彼时的深圳市物业管理公司于1981年成立,负责小区水电费代收代缴、清洁打扫、花草树木维护等基础物业维护工作。

  像深房与深物业属于父子一样,中海、万科等房地产企业在发展中,也成立了自己的物业管理公司。随着地产业不断发展,物业公司也在迭代升级,不仅服务内容精细化、多元化,其业务线也丰富起来。业内出现了不少口碑不错的物业公司,更有房企将“长大”的物业板块分拆上市。

  与一手房业务开发不同的是,物业是个“细活”,需要长久经营。随着中国房地产正逐渐由增量市场进入存量市场,物业管理增值服务已成新增长点,或许来自物业的匠心会带来更多的惊喜。

  1991年,万科在国内首创业主自治与专业服务相结合的“共管模式”,成立首个“业主委员会”,该模式于1994年被纳入《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》,在同行业中广泛应用;1996年,万科在国内同行业中获得第一张国际机构颁发的ISO9000品质保证证书;2001年,万科获得国家建设部首批颁发的物业管理一级资质证书,成为中国首批一级资质物业管理企业……

  提到物业服务绕不开万科物业。1990年,万科地产受到SONY售后服务的启示,开始从事物业管理业务,同年,万科物业接管第一个服务项目——深圳天景花园。在深圳众多物业公司中脱颖而出,万科物业凭借的是客户服务,这也被视为万科物业的人文精神。

  万科物业CEO朱保全在一次名为《十年》的主题演讲中讲述了万科物业十年的变与不变。从这些不变中,我们能够窥得万科物业受业主青睐的秘诀。朱保全介绍说,至今,万科物业全国5182名管家,仍每天24小时为客户提供服务;坚持了十五年的朴里节发展至今,每年在超过1000个社区举办2000多场活动;万科物业依然在做社区电商,朱保全告诉记者,到今天为止万科物业所有社区电商的利润依然坚持全部反哺到社区的维修工作中,这个改造成本超过1000万。

  “我们希望能够坚持‘业主、科技、人文’这三个关键词连接过去的10年和未来的10年。”朱保全说。

  万科物业也在飞速发展。数据显示,截至2018年12月底,万科物业已布局中国83个最具发展潜力的大中城市,合同项目共计2844个,其中住宅项目2209个,商企项目635个,合同面积突破5.3亿平方米,服务超过480万户家庭。

  在物业方面投入众多心血的还有泰禾物业。“太喜欢泰禾的物业。”据媒体报道,明星景甜是泰禾的业主。她曾在泰禾天津金尊府发布会上说,由于拍戏没有固定的作息时间,马会免费资料 管家婆,披星戴月外出工作是常态,但是每次外出和回家都能看到帅帅的保安坚守在岗位上,这让她特别安心。在无人的清晨和深夜,景甜说,她看到了小区内温暖的“风景线”。

  20多年以来,泰禾物业致力于打造5A贴身管家和金钥匙管家相结合的双重服务体系。将日常生活的物业服务延伸到业主工作生活的方方面面,通过家居布置、保洁预约、家居24H维修服务等形式全面提升服务水平。还将为业主提供全球商务差旅服务、代管代租代缴全面托管服务、私人商务定制、七重安防体系、长者关怀等全面深度的服务项目。

  目前,泰禾物业已经成为中国最具价值的资产管理服务集成商,将“金钥匙”引入物业服务当中,把西方现代高端管理理念与中国皇家服务结合。满足泰禾中式院落的文化情怀,成为引领城市、引领行业、引领生活的物业管理企业。

  如果说居住产品、居住环境以及物业是房企基于人民需求的探索,那么绿色建筑、科技赋能则是城市对环保、科技等方面的未来探索。

  数据统计显示,中国大约30%的温室气体排放都来自建筑。伴随着城市化进程的加快与城市人口剧增,中国每年要建设15亿-25亿平方米的新建筑,温室气体排放的比例逐年提升。在此背景之下,发展绿色建筑、建设生态城市成为政策主旋律,立体绿化作为改善城市生态环境、丰富城市绿化景观重要而有效的方式之一备受关注。

  2017年7月4日,住房和城乡建设部官方网站上发布了《关于2017年度全国绿色建筑创新奖获奖项目名单的公示》,深圳市五个项目榜上有名,其中三个项目斩获一等奖,深圳壹海城北区1、2、5地块(01栋、02栋A座、02栋B座、二区商业综合体)正是其中之一。

  去过新加坡的中国人,相信都对这个花园国家的立体绿化印象深刻。但实际上,绿色建筑不是建筑和绿色的简单相加,新加坡更看重的是立体绿化多维度赋能生态城市。深圳壹海城北区1、2、5地块也是如此,其涵盖了诸如屋顶绿化、地下空间利用、室外风声光模拟、建筑综合节能、太阳能热水系统、节能照明、中水雨水利用、节水器具等这些绿色建筑技术,并满足了《绿色建筑评价标准》中三星级的要求。

  在新加坡国际开放司司长许麟济先生看来,立体绿化对于节能减排而言,意义重大。以绿墙为例,它可以降低建筑的温度,安装绿墙后,建筑外墙温度最高可降低8摄氏度。与此同时,由于绿墙具有隔热性能,还可以帮助人们减少空调的使用,从而缓解城市的热岛效应,营造更加舒适宜居的城市环境。

  绿色建筑让城市变得更环保,科技则让城市变得更智能。有观点认为,5G是开启人类“第四次工业革命”的“金钥匙”,依托5G技术,或可实现人工智能、智慧城市、物联网、无人驾驶等人类长期以来的奋斗目标。科技在房地产方面的具体应用表现为智慧城市。

  何谓智慧城市?智慧城市,就是借助云计算、物联网、GIS等新兴技术,将城市运行的建筑、交通、电力、教育等核心系统整合到一个大平台上,植入智慧的理念,从而更好地理解和控制城市运营,优化城市的资源使用,实现更美好的生活。

  站在创新和科技的前沿,5G、人工智能等新兴技术在深圳也有落地表现。诸如住宅方面的“生命建筑”、办公空间的“未来办公”、酒店空间的全球首个5G智慧酒店以及零售空间的黑科技。

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